Самое глупое место для сбережения Ваших денег
Сберегательная книжка - самое глупое место для сбережения моих денег, скажите Вы. Потому что с этих вложений Вы получаете всего лишь 1,5-2,5%. Вы сберегаете не слишком много.
А что, если существует место еще менее рациональное? Место, которое превосходит даже сберкнижку? Место, где Вы вообще не получаете никаких процентов?
Этим местом может быть Ваша недвижимость. Потому что люди бывают разными, и такое абсолютное высказывание не подходит для всех, и в каждой ситуации оно звучит по-разному. Дело в том, что кроме доходов мы должны принимать во внимание три следующих фактора:
1. Ваша готовность рисковать
2. Ваш ежемесячный заработок
3. Ваше эмоциональное хорошее расположение духа
Перед тем, как мы подойдем к каждому из этих 3-х ограничений, давайте подумаем, почему может быть глупым вкладывать деньги в недвижимость, которой мы сами пользуемся. Ваши деньги и так находятся в Вашей недвижимости, если Вы вложили туда много собственного капитала или уже вернули за эту недвижимость кредит.
Ваш дом - не место для вложения капитала
На сегодняшний день в Германии ценность недвижимости возросла приблизительно на 3%. А теперь решающий вопрос: возрастает ли ценность Вашего дома только тогда, когда Вы уже полностью оплатили заем за него? Конечно же, нет. Даже если бы он получил финансирование на 100%, Вы бы все равно наблюдали тот же рост его ценности. Давайте же мы тогда скажем твердо: все, что происходит с Вашим домом, происходит все равно, в независимости от того, выплатили ли Вы за него кредит или нет. Он повышает свою ценность на 3% - неважно, сколько от его покупательской цены Вы заплатили или сколько другого капитала Вы в него вложили.
Некоторые эксперты вычисляют, сколько денег Вы экономите на арендной плате, когда Вы живете в своем собственном доме. Такую экономию они считают оплаченной прибылью. Для некоторых этот вопрос спорный, потому что если я не должен ничего тратить, тогда это совсем не значит, что я сэкономил деньги. Теоретически это все звучит превосходно. На практике мы тратим деньги часто на другие вещи, которые связаны с домом: починки, мебель и другие предметы интерьера, служебный персонал, который ухаживает за домом, страховки, косметические ремонтные работы, обновление дома, установление отопительной системы, сад. И мы делаем все это, даже если бы в этом и не было необходимости.
Но существеннее и важнее другое: эти деньги, сэкономленное па жилье, Вы всегда будете иметь - и неважно, расплатились вы уже за свой дом или нет.
Давайте сравним проценты Вашего залога и инвестиционные прибыли
До сегодняшнего дня не существует причины, по которой Вы должны выплачивать кредит за свой дом как можно быстрее. Но это еще под вопросом - останемся ли мы при тех же результатах при выплате процентных ставок.
Ответ - положительный. Предположительно, Вы готовы доверить свои деньги акционерному рынку, где Вы инвестируете их отдельными частями в акции или же в акционерные фонды. На акционерном рынке Вы достигаете долгосрочно - в среднем 12% чистыми. Залоговые проценты составляют на сегодняшний день - приблизительно 5% выплат в течение 10 лет. Поэтому Вы выигрываете 7%.
При залоге на сумму 350 000 евро в Вашу пользу идет ежегодно в среднем 24 500 евро, которые бы Вы не имели, если бы просто вложили эти 35 0000 в Ваш дом.
Если Вы против ценных бумаг с фиксированным уровнем процентных ставок, даже после того, как Вы прочитаете в этой книге главу о денежных вложениях, тогда Вы можете свободно выплатить кредит за дом деньгами. Потому что проценты, которые Вы получаете в этом случае, не являются более высокими, чем процентные залоговые ставки.
Никогда не инвестируйте деньги, которые Вы взяли взаймы
Если Вы все же доверяете акциям, тогда возникает заметная процентная прибыль, как уже было сказано. Но в этом случае может появиться отговорка: «Никогда нельзя вкладывать деньги, которые Вы взяли в займы». Это возражение не только оправданно, но и в данном случае речь идет об абсолютной универсальной истине. Никогда и ни в коем случае не должны мы вкладывать деньги, которые мы взяли в кредит.
Но здесь представлена и другая сторона медали. Речь идет не о деньгах, взятых взаймы. Это Ваши деньги. И только Вы решаете, куда их вложить: в недвижимость или же в акционерный рынок. Вы прекращаете вкладывать деньги в Ваш дом, и, вместо этого, например, инвестируете их в акционерные фонды.
Вместо того, что бы делать капиталовложения в Ваш дом, где нет никакой прибыли, инвестируйте деньги в ту сферу, где Вы могли бы иметь 12% прибыли ежегодно и даже больше. Недвижимость Вы только берете взаймы. Ее ценность определяется только Вашим залогом. Он не для капиталовложений, а для недвижимости.
Инфляция пожирает Ваш долг
Вторая причина, по которой рациональным является длительный термин выплаты кредита за долг, - это инфляция. Чем длиннее этот срок, тем больше уничтожает инфляция вашу ссуду. Позвольте мне показать это на простых расчетах.
Предположительно, Вы зарабатываете (сами или вместе с партнером) 42 000 евро чистыми ежегодно, и в среднем имеется 45% прибыли за год. Вы покупаете дом за 250 000 евро, стоимость которого возрастет на 3% и выше за год. Вы используете 25 000 евро собственного капитала и выплачиваете оставшуюся сумму 225 000 Евро с процентной ставкой 5 3% за год на протяжении 15 лет. Это соответствует ежемесячным выплатам суммой 1 208 евро. Ежемесячная выплата соответственно составляет ровно 33,75% от чистого заработка. Потом мы устанавливаем те же процентные ставки, а именно 4,5% на следующие 30 лет, которые были в течение предыдущих 30 лет.
Схематически выглядит этот процесс производства следующим образом.
Процентные ставки залога в соотношении с заработком.
|
1999 |
33,75% |
|
2009 |
14,39% |
|
2019 |
6,13% |
|
2029 |
2,61% |
Вы можете очень просто посчитать в голове, что в действительности обозначает инфляция. Возьмем, к примеру, цифру 72 и разделим ее на установленные инфляционные ставки (например, 4,5%).То, что Вы получаете - это количество лет, которые Вам нужно для того, что бы сумма Ваших денег удвоилась. Этот пример выглядит следующим образом:
72: 4,5(%) = 16 лет
Это означает, что через 16 лет Вы сможете при инфляции 4,5% купить за свои деньги только половину того, что Вы можете купить сегодня. Один литр молока, например, будет стоить не 0,5 евро, а 1 евро. А за 0,5 евро Вы сможете купить только 0,5 литра.
Но относительно Вашего залога это означает, что через 16 лет инфляция съест его на половину. Соответственно, с Вашим относительно повысившимся заработком, Вы должны тратить, например, не 30% Вашего месячного заработка, а 15% на погашение ссуды за дом.
Вернемся к нашему примеру. В таблице Вы видите, что через 10 лет Вы должны будете использовать только лишь 14,39% Вашего месячного заработка, через 20 лет всего лишь 6,13%, а через 30 лет - только 2,61%.
Если Вы сделаете капиталовложения в ценные бумаги с фиксированным уровнем процентных ставок, тогда Вы почувствуете разрушительную силу инфляции. Если Вам сегодня, например, 40 лет, и в возрасте 65 лет Вы захотите иметь в наличии 3 000 евро ежемесячно, то Вам нужно иметь 7 690 евро, в зависимости от Вашей сегодняшней покупательской способности. (Средняя инфляция в 4% имеет более низкий уровень, чем средняя инфляция за прошедшие 30 лет).
На этом основные расчеты заканчиваются. Но Вы хотите по возможности продолжать жить дальше. В 75 лет Вы тогда должны иметь 11 383 евро, чтобы иметь ту же самую покупательскую возможность на сумму 3 000 евро, какую Вы имеете и теперь.
И если Вы хотите и в 85 лет быть во всеоружии и владеть 3 000 евро Вашей покупательской способности, тогда Вы должны зарабатывать уже 16 850 евро ежемесячно.
На этом примере Вы отчетливо видите, что Вы должны делать капиталовложения не только в ценные бумаги с фиксированным уровнем процентных ставок.
Инфляция обесценивает деньги. Но Вы можете использовать этот вредный эффект инфляции в свою пользу, когда Вы выплачиваете кредит под низкие проценты. И тогда инфляция будет уничтожать Ваш залог.
Три ограничения
Первое ограничение к этой рекомендации мы уже называли: разница в процентных ставках, выгодная Вам, возникает лишь тогда, когда Вы делаете капиталовложения на рынке акций. Но для этого Вы должны владеть способностью и готовностью рисковать. Бейсболист Фредерик Вилькокс однажды сказал: «Прогресс всегда имеет долю риска. Нельзя достичь второго уровня и в то же время одной ногой стоять на первом уровне». Абсолютной безопасности, как и высоких прибылей, не существует. Кто думает иначе - врет. За высокие доходы мы должны платить высокую цену. Эта цена - готовность рисковать. Вы должны в этом случае сами принимать решения.
На практике доказано, что женщинам намного труднее рисковать, чем мужчинам. Но с другой стороны, этому есть первоначальное объяснение: они чаще всего не имеют дела с капиталовложениями. Мой Вам совет: вложите хотя бы часть Ваших денег в рынок акций - в акции или фонды. Вы сами потом узнаете, насколько это удивительно и прекрасно. И, в действительности, риск не так уж высок.
Второе ограничение: Вы должны брать только один (высокий) кредит на покупку дома, если Вы сможете выплатить отсюда вытекающие ежемесячные проценты из своей чистой прибыли. Вы никогда не должны зависеть от прибыли Ваших инвестированных денег для того, чтобы оплатить ежемесячные процентные ставки. Потому что, когда дело касается прибылей, мы всегда имеем в виду средние цифры. Это значит, что прибыли может и не быть как в этом, так и в следующем году. Но если бы Вы не смогли больше выплачивать процентные ставки, так как Ваш месячный доход беспроцентных прибылей не давал на это возможность, у Вас тогда появилась бы серьезная проблема, и Вы бы подвергли опасности свой дом.
Третье ограничение: Вы должны при этом чувствовать себя хорошо и уверенно. Когда Вы ночью не можете больше спать от страха, тогда цена слишком высока. (За исключением, если Вам нравится чувствовать себя неправомочным). Легкое беспокойство до некоторой степени - это абсолютно нормально, и его мы не берем здесь во внимание. Пускай Вас не пугает и нервное беспокойство по этому поводу.
Возможно и такое, что Вам просто необходимо чувствовать, что можете с уверенностью сказать: "Все долги за дом выплачены, и он принадлежит только мне". Но если это чувство - стоимостью в 5.000 евро за год, тогда нечего больше дискутировать на эту тему.
Важные советы
Подумайте, а нужно ли Вам брать высокие ссуды для Вашего дома для того, чтобы вложить Ваши деньги в рынок акций, приносящий прибыль.
- Пока Ваши деньги находятся в недвижимости, это не приносит Вам никакой процентной прибыли.
- Возможные прибыли от 12-ти% минимально в среднем превышают расходы на выплату залоговых процентов (5%) на 7%. Если Вы добились только 8% прибыли, Вы всегда будете иметь процентное преимущество 3%.
- Если Вы выплачиваете кредиты под низкие проценты, инфляция со временем съедает и уменьшает Ваш залог.
- Вы более подвижны. У Вас есть больше возможностей выбирать. Вы можете, например, вложить Ваши деньги обратно в недвижимость.
- Убедитесь в том, что Вы сможете оплатить проценты Вашего текущего чистого заработка. Проверьте свою готовность рисковать. Потому что все имеет правдивый смысл лишь тогда, когда Вы делаете капиталовложения на рынке акций. И подумайте, до какой степени может повлиять это мероприятие на Ваше самочувствие и хорошее расположение духа.
- Не вкладывайте свободные деньги, которые Вы получили от этого мероприятия, бездумно и рискованно. Оставьте себе в наличных Резервах хотя бы 20%, а оставшиеся 25% вложите в пенсионные фонды и 25% - в широко распространенные международные акционерные фонды. И только оставшиеся 30% Вы должны вложить в Сдельные ценные бумаги или специальные фонды.
Что делать, если у Вас строгие кредитные договора?
Понимать, что Вы сможете себе позволить лишь один минимальный взнос - это одно. Но переубедить в этом Вашего банкира в случае, если Вы уже зависите от высокой выплаты долгов через кредитные договора - это совсем другое.
В основном, мы должны различать потребительские кредиты и кредиты на покупку дома в залог.
Начнем с потребительских долгов. Важным условием в этой ситуации для того, чтобы добиться изменений, является Ваша непоколебимая решительность. Потому что Вы знаете, что это касается уровня Вашей жизни и Вашего финансового будущего. И Вы не имеете права подвергать их опасности только потому, что в прошлом Вы поступали неправильно.
После того, как Вы решили выплачивать свои долги минимальными суммами ежемесячно, обращайтесь к Вашему банку. Попросите учтиво и вежливо о более низкой ставке возвращения кредита. Банкир знает лучше, чем Вы, как это осуществить. Кроме того, Вы не должны говорить об истинной причине Вашего требования. Вас не поймут.
Вы определите, что Вы сможете вести переговоры со многими банкирами. Большинство из них - понимающие люди. Банкир, как правило, предлагает Вам, как продлить термины кредита, или реконструировать его в финансовом отношении.
Есть такие банкиры, которые просто не захотят с Вами говорить. Но, даже в таком случае, Вы не должны отступать от Ваших намерений. Если банкир окажется упрямым, тогда Вы в любом случае можете поговорить с его подчиненными. Но если это не поможет. Вы просто можете открыть текущий счет в каком-нибудь другом банке. Если не делали выплаты по кредитному договору в старом банке в течение двух, трех месяцев, тогда упрямый, неуступчивый банкир захочет с Вами немедленно поговорить. Вам не нужно бояться таких мер, потому что в течение трех месяцев ничего страшного не произойдет. Вам будут постоянно надоедать звонками, и засыпать письмами, полными недовольства и злости. Но Вам не нужно этого пугаться, потому что это часть Вашего плана. И, как уже сказано, за три месяца ничего не произойдет.
Я не хочу этим сказать, что Вы должны легкомысленно уклоняться от своих обязательств. Когда Вы погрязли в долгах, Вы должны их вернуть. Но Вы должны это делать относительно Вашего нового познания так, чтоб не повредить уровень Вашей жизни и Ваше будущее.
Как мне получать удовольствие от жизни, несмотря ни на что?
Прежде всего, не допускайте, чтобы долги отравляли Вашу жизнь. Вы спросите: как я могу оставаться радостной и счастливой, несмотря на мои долги?
Жизнь - слишком коротка для того, чтобы разрешать долгам ее испортить.
Долги тоже имеют свои преимущества. Один голландец как-то сказал по этому поводу: "С долгами, как и с блинами. Они всегда имеют две стороны - темную и светлую". Мы должны узнавать и признавать только светлую, хорошую и поучительную сторону наших долгов. Наши долги, в конце то концов, - это большой урок для нас.
Реконструкция залога
Когда Вы внезапно хотите разорвать залоговый контракт - это немного сложнее. Но теоретически это возможно - банк должен дать согласие и разорвать с Вами договор.
Кроме того, он может потребовать от Вас возмещения убытков на случай какого-то происшествия. На это есть следующая причина: условно Вы принимаете деньги в процентном отношении - 9%. В этом случае банк должен установить более высокую ставку для денег, которые он Вам возвращает. Если Вы хотите вернуть деньги только за залог, потому что Вы нашли себе другой банк, где Вы можете взять кредит под более низкие проценты, тогда этот банк получает убытки. Он требует от Вас по условиям договора 9%. Если банк получит от Вас деньги на возмещение ущерба и потом установит кредитную ставку в размере 5%, тогда Вы потеряете 4%. Для банка этот ущерб составляет не 4%, а на 80% меньше, чем бы Вы могли иметь. Вы должны понести этот ущерб.
Ваш банк должен Вам выдать письменное подтверждение для возмещения убытков на случай какого-то непредвиденного происшествия. Вы должны попросить специалиста проверить, придерживался ли банк, при подсчете этого, норм, установленных высокой судейской администрацией юрисдикции. (По этому поводу существует одно четкое судебное решение). Потому что некоторые банки не стараются придерживаться этих норм.
Когда все компенсации ущерба подсчитаны, в соответствии с этими юридическими нормами (что случается довольно редко), тогда это образец чистого подсчета. Но в этом случае Вы опять должны посоветоваться со специалистом, который Вам поможет точно подсчитать - выше ли процентные сбережения от выплачиваемой компенсации.
Правильное обращение с банками
Когда мы с Вами думали о том, как Вы можете снизить процентные ставки, мы не приняли во внимание то, что существенно легче, когда мы знаем, как необходимо обращаться с банками. Этого основания достаточно, чтобы задуматься. Дело в том, что у многих женщин такое чувство, что банкиры не будут воспринимать их с полным уважением и почтением. У многих складывается такое впечатление, что они не могут себя вести, как хозяева положения. Нам было бы намного легче, если бы мы переложили всю вину на банкира. Но не все банкиры - плохие служащие. Все больше людей научились переосмысливать свое отношение к банкирам. Для одних посещение банка - это приятное событие. Для других такое представление и отношение не отвечают принципу ответственности за себя. Подумайте над тем, что кто виноват, тот и силен.
Вы же хотите сами управлять и властвовать над своей жизнью, не так ли? Именно в обращении с банками и банкирами существует единственная и основополагающая вещь, которую Вы можете и должны делать. От Вас самих очень сильно зависит то, насколько дружелюбно относиться к Вам банкир, и как он может угадывать Ваши желания.
Ищите правильный банк
Существуют банки, в которых Вы не получаете услуги, каких заслуживаете. Эти банки не отвечают Вашему личному стилю. Это Вы можете очень просто узнать по внешним признакам, как, например, интерьер и обстановка, по обслуживающему персоналу, по клиентам этих банков. Если Вы входите в банк, и не чувствуете себя там хорошо, зачем тогда Вам нужно там оставаться?
Потом, существуют банки, которые рассматривают только служащих как самостоятельных клиентов. Хотя речь здесь идет о ясном представлении банка, это часто незаметно на первый взгляд и про это не говорят.
Если Вы самостоятельны, тогда выбор подходящего банка - это одно из самых важных финансовых решений, которые Вы должны принять. Поэтому Вы должны выбирать банк очень обдуманно и внимательно. Не спешите с этим. Узнайте, знаком ли персонал в банке со сферами, в которых Вы работаете. Если они ничего не знают о сферах Вашей деятельности, тогда мой Вам совет - найдите себе другой банк. В противном случае. Вам придется много объяснять и доказывать. Прежде всего. Вы не можете ожидать квалифицированной помощи от банка, который не знает Ваших потребностей.
Представьте себе, что кто-то не только знает про вашу отрасль и сферу жизнедеятельности, но они также его интересуют, и он их ценит. Почему это важно? Ну, а как бы Вы поддерживали клиента, который Вам не нравится, или его занятия кажутся Вам подозрительными? Если бы Вы могли предвидеть Ваше желание взять кредит, как самостоятельный человек, тогда желательно, чтобы банк не зависел бы, по возможности, от централизованного бюро.
Потому что тогда Вы не будете иметь дело с банкиром, который сам принимает решения. Вы должны смириться с тем, что искать Вам придется долго, и на результат Ваших поисков повлияют лишь рациональные "трезвые" цифры (если, конечно, кредит Вам нужен). Ничто так не расстраивает и не удручает, как тот факт, если Вы сначала убедите банкира принять Ваш проект, а потом, в течение нескольких дней или даже недель, он получит указания с какого-то центрального поста - отказать Вам.
Вот несколько вопросов, которые Вы можете себе задать, для того, что бы узнать, в правильном ли банке Вы находитесь.
- Сколько капитала имеет банк? (Попросите, чтобы Вам показали финансовый баланс. Вы не только поступите компетентно, но Вы сможете многое здесь увидеть).
- Кто принимает решение: Ваш собеседник в банке или же централизованное бюро?
- Знают ли они про Вашу сферу деятельности? Где находятся, на взгляд банкира, шансы и риск в этой сфере? По обстоятельствам банкир может, исходя из своего опыта, который он приобрел с похожими клиентами, дать Вам несколько хороших советов: По поводу советчиков, для плана "Б", по поводу маркетинга. Оживленный и заинтересованный банкир может на удивление хорошо угадывать это.
- Какие особенные услуги может предложить этот банк? Если Вы особенный человек, почему к Вам тогда не относятся особенно?
- Поспрашивайте "похожих" клиентов о том, что они думают об этом банке, и каковы были бы их рекомендации? В связи с конфиденциальностью данных, не сразу нам откроют всю правду. Но сам банкир может позвать клиентов и спросить, может ли он их представить, как хорошую рекомендацию этому банку. Таким образом. Вы можете не только получить важную информацию об этом банке, но и наладить отношения, которые в скором будущем будут приносить Вам прибыль.
